五礦信托18億元輸血廣州院子泰禾僅剩20%權益

2019-07-02 14:29:29

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(圖片來源:全景視覺)

經濟觀察網記者陳博剛剛宣稱“這幾年干得不錯,沒有大家想象那么慘”的泰禾集團股份有限公司(000732.SZ,以下簡稱“泰禾”),再度出售廣州院子項目股權。

6月24日,泰禾與五礦國際信托有限公司(以下簡稱“五礦信托”)簽署股權轉讓協議,將廣州院子項目公司增城荔濤房地產有限公司(以下簡稱“增城荔濤”)、增城荔豐房地產有限公司(以下簡稱“增城荔豐”)29%股權轉讓給五礦信托擬設立的信托計劃,總交易對價18.22億元,其中包括約13.02億元的股權對價以及承接約5.20億元的原股東借款。

一個多月前,泰禾以約32.05億元將廣州院子項目51%股權出售給世茂房地產控股有限公司(以下簡稱“世茂房地產”)。經過兩輪交易,目前泰禾在廣州院子項目的持股比例剩下20%。

在上周的媒體見面會上,泰禾集團董事長黃其森提到,接下來泰禾更鼓勵小股操盤,輸出品牌,不排除一些項目還會與一些優秀企業進行合作,但是不會像與世茂(合作)一樣大規模,(股權轉讓的)量和密度不會這么大。

廣州院子項目是2017年泰禾及其全資下屬公司從曙盛有限公司、裕達隆(三江)有限公司、黃崇瓊、張崇霖手中收購而來,泰禾憑借這4幅位于廣州增城增江街的地塊首度進入廣州市場,當年的交易總價約42.52億元。

這也是泰禾多年來規模最大的“院子”,計容建筑面積僅次于福建白塘灣項目。業態囊括住宅和商業,用地總面積70.72萬平方米,計容建面101.5萬平方米,總貨值超過300億元,預計總投資金額194.33億元。截至2018年底,泰禾實際已投資金額僅約27.87億元。

此前,一名接近泰禾的知情人士告訴經濟觀察網,廣州院子體量這么大,如果不賣掉一部分股權,按照泰禾現有的資金情況,難以獨立操盤,畢竟后續要投入的資金還很巨大。轉讓一部分廣州院子項目股權,這筆資金可以盤活泰禾整個廣深區域的項目。

公告顯示,本次交易的目的是為廣州院子引入新的合作方,加強對標的公司的支持,加快項目的開發與運營進度。

值得關注的是,此次五礦信托與泰禾的合作方式,并非提供信托貸款,而是直接收購項目股權。

信托貸款是信托公司最常見的業務模式,按照慣例,申請信托貸款的房企,項目公司股權必須全部質押,并由項目所在的房地產集團擔保,至少一半以上的項目還要求將土地進行抵押。

一名曾與泰禾有業務往來的信托公司運營人士指出,信托公司業務模式中的股加債大部分都是假股,假股只收取固定利率;但如果一個項目預期收益非常高,并且信托公司可以將風險控制做到位,就可以進行真投,真投一般按照在項目中股權比例參與分紅。

“按照我的判斷,五礦信托這個動作屬于真投。”該信托公司運營人士說,一個真投項目花費18億元,這在信托公司所有業務規模中屬于大手筆。

上述運營人士所在的公司目前也運作這類真投項目,規模超過40億元。據他透露,必須控制真投的投入比例,畢竟真投還是有一定風險,需要非常強的操控能力。

在將部分股權出售給世茂房地產之后,上月底廣州院子項目已經拿到預售證,這意味著,目前廣州院子具備銷售資格。

不過,從拿到預售證到開始銷售,再到回款還是需要一定時間。上述信托公司運營人士說,上一輪轉讓51%股權給世茂房地產只是抽回一部分資金,或許項目后續建安、管理等一系列成本還需要更多資金支持。

相比信托貸款的一系列高門檻,信托公司收購項目公司股權的優勢是可以光明正大對項目公司發放股東借款。一位泰禾內部人士也向經濟觀察網透露,新股東主要是提供資金。

在收購項目公司股權之后,信托公司一般不參與操盤,只保留股東大會的一票否決權,并設立一位監事。

而據經濟觀察網了解,經歷上一輪股權轉讓之后,目前廣州院子的主要操盤方是世茂房地產,營銷、工程等方面工作由世茂房地產主要負責,這兩個部門的部分人員若不接受編制變更為世茂員工,則可由泰禾調動到其他項目;設計工作則由泰禾主要負責;部分崗位兩個公司都安排了人員,但各自獨立。

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